| Сегодня продавцы квартир в новостройках используют несколько схем. Самая безопасная для покупателя - заключение договора в соответствии с законом 214 `Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...`. Однако эта схема самая непопулярная у застройщиков. А поскольку сегодня именно продавец диктует правила игры, покупателю ничего не остается, как идти у него на поводу и заключать договор, который он предложит. Какие же схемы предлагают продавцы и где искать подвох?
`Наиболее распространены две схемы. Это вексельная схема, когда клиент покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме, и заключение предварительного договора. Эти схемы дополняют друг друга. При использовании вексельной схемы с покупателем обычно заключается два договора - предварительный договор и договор купли-продажи векселя. В предварительном договоре указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора. Если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, установленной при приобретении векселя. С юридической точки зрения соинвестор может требовать от компании, выпустившей данную ценную бумагу, только вложенные средства, а не квартиру`.
`В другой схеме с покупателем заключается только один договор - предварительный договор купли-продажи. В нем также указываются технические характеристики приобретаемой недвижимости, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры, - продолжает Виктор Козлов. - В любой из этих схем гражданин формально не участвует в строительстве и не является инвестором. Для покупателя второй вариант сделки предпочтительнее, так как взаимосвязь между платежом покупателя и обязанностью застройщика заключить основной договор и передать в его собственность квартиру четче`.
Сегодня покупатель вынужден принимать ту схему, которую диктует продавец. Качать права бесполезно - спрос намного превышает предложение, и, отказавшись подписывать навязываемый договор, вы всего лишь уступите место более сговорчивому клиенту. Особенно много сговорчивых среди тех, кто приобретает недвижимость с инвестиционными целями.
`Есть две категории покупателей: люди, приобретающие квартиру для себя, и инвесторы. Их интересы различны, - говорит руководитель департамента элитного жилья компании `Новое Качество` Александр Илюхин. - Первые хотят застраховать себя от неприятностей. Вторые эти неприятности, в большинстве мнимые, ищут. Дело в том, что чем больше риски, тем выше прибыль. Покупатель-инвестор оценивает риски более профессионально и, балансируя на заранее им выбранном диапазоне, принимает решение. А так как прибыль инвестора в зависимости от объекта составляет 50-70%, а по некоторым объектам доходит до 90%, то ясно, что застройщики имеют соблазн предложить более рискованную, но зато упрощенную схему для инвестиций Продается со скидкой Жилая недвижимость, дома, апартаменты, виллы, дачи, квартиры Дома с земельными участками, расположенные вблизи лесопарка www.dombaden.ru
Самые осторожные покупатели обращаются за помощью к юристу и вместе с ним штудируют договор. Но это не всегда помогает. `Если это не специализированное юридическое агентство, то юрист может и не разбираться во всех аспектах работы с недвижимостью. А незнание специфики препятствует проведению сделки, поскольку юрист в процессе `работы` с договором либо пытается изменить те пункты, которые изменить невозможно, либо затягивает процесс, придираясь к несущественным деталям, - говорит Кайдо Карма, генеральный директор отделения элитных новостроек компании `МИЭЛЬ-Недвижимость`. - И не находится компромисс, который, с одной стороны, защитил бы клиента, а с другой - помог бы ему приобрести квартиру. В итоге клиент теряет деньги на юридических услугах и не добивается желаемого результата - не приобретает квартиру. Поэтому, подбирая юриста, необходимо помнить, что это обязательно должен быть юрист, компетентный в сфере недвижимости. Такой юрист понимает, на что можно `закрывать глаза`, а что действительно является ключевым пунктом в договоре`.
`Сегодня все больше потенциальных покупателей до принятия решения о приобретении квартиры в новостройке самостоятельно или с помощью привлеченных ими юристов анализируют предлагаемую продавцо м схему приобретения квартиры на предмет того, насколько защищены их интересы, а также изучают документы в отношении строительства, - отмечает он. - В первую очередь объектами внимания покупателя становятся вопросы, связанные с проверкой оформления земельных отношений, а также вопросы, связанные с правами самой компании-застройщика в отношении предлагаемой квартиры. В частности, если строительство осуществляется по инвестиционному контракту, проверяют, находится ли интересующая покупателя квартира в доле компании-застройщика по такому инвестиционному контракту`.
|
